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[CORE房知厂] 你没有看错,我就是卖了交通拥堵地方的房产

巴菲特

巴菲特老师说的“别人恐惧我疯狂,别人疯狂我恐惧”其实就是和逆向思维是同一个道理。

带着这个思维,我们今天就来研究一个拥挤堵车的地方的房产到底是应该买进还是卖出吧

很多人会说,当然是买进,因为这样地方的房产已经成熟,要什么有什么,生活方便。

如果从自住的角度来看,这么说没有问题,因为自住要的就是生活方便要什么有什么,而塞车就代表着这里已经繁华

可是从投资的角度来看,这么做反而是错误的,因为投资的目的就是为了捕捉未来价值和当前价值的最大化差价,也就是为了挣钱,而差价最大化就必须买的时候价格低而卖出的时候价格高

中年vs年轻

先问大家一个问题,一个没有工作经验的年轻人和一个身价不菲的中年人,你更愿意雇佣谁?相信大部分人都会选择年轻人,因为年轻人会给你至少干三四十年,尽管刚开始他什么都不会但是你可以教会他。而中年人虽然什么都会马上能给你干活可是干不了几年就要退休,然后就是你来养活他了。也就是说,年轻人的成长性是你最主要的考虑因素。

我们知道,决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源,主要包括地铁,公交,幼儿园,学校,医院,公园,超市,饭店,商场等等公共资源,房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,

因此,房价就包含了两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源,我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源,我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现,那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。

所以出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特错了。因为在租售比里是无法衡量成长性的。

0101

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此租售比就出现了巨大的偏差。

在发达国家(成熟的没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

而在发展中国家(有成长性),由于城镇化率还很低,还有大量农村人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,比如马来西亚的城镇化率就只有54%,大城市的人口在不断增加,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。

malaysia

正是因为马来西亚还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要高于居住属性,所以片面的用发达国家成熟的租售比概念去衡量马来西亚的房价价值,就会犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比身价,那末必然会出现巨大的偏差。

马来西亚房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看未来的成长性,新型城镇化就是成长的动力!

明白了上面的道理,我们就知道要买那些未来国家公共配套资源将要集中建设的区域的房子,这些区域由于暂时可能还不是很方便,这样价格就会相对便宜,房租当然也会很低,但由于未来能够享受政府投资给房产周边不断增加配套设施带来的红利,所以未来的升值空间就会很大,作为投资购房,这样的购房投资就是未来收益最大的投资。

由于城市的配套设施是不断变化的,有的地方在增加,有的地方在减少,所以才会出现房价有涨有降的情况。那些周边配套设施不断增加的房产就会不断升值,而那些周边配套设施不断减少的房子就会贬值。

所以,判断房子是否具有投资价值用康老师的判断标准就是非常简单的事情,就是看房子周边的配套设施是否具有增量,如果房子周边的配套设施未来会不断增加就说明这个房产有投资价值。

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回到我文章题目的话题,一个地方开始堵车,就说明这个地方已经饱和,进去了成熟期,房子失去了成长性带来的升值机会。这个时候房子的投资价值就越低而居住价值就是最高。如果你是有投资眼光的话,就应该卖出这样的房产去买进具有升值潜力的房产去投资。

城市规划就像人体器官,城市交通就是血液循环系统。具有成长性的城市区域就像年轻人的血液循环,有条不紊快速运输着物资氧料,而成年人就会经常出现血液堵塞的病理,就像城市的堵车现象。所以,当一个地方经常出现堵车的时候,就是在告诉我们这个地方已经告别了成长期进去了成熟期,就是赶紧卖掉房子变现的时候。这也就是我们把青年路房子卖掉的根本原因,因为这里已经要什么有什么进入到成熟期,所以我卖掉这样的房产去买进具有成长性的房产

 

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