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[CORE房知厂]20年前投资在这么ulu的地方,20年后竟然赚了大钱

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预售比看的是现在,投资看的是未来

我们来看看租售比的话题,出租房子看的是已经有的配套设施(自住),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(自住+投资),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性

就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是这种修路带来的未来预期反而会刺激房价上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特错了。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此这就是租售比出现巨大偏差的根本原因。

发达国家(进入成熟期而没有成长性),由于城镇化已经完成,没有大量人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性没有投资属性,用租售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

而在发展中国家(有成长性还没有进入成熟期),由于城镇化率还很低,还有大量人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,大量建造公路、铁路、地铁等等城市配套设施。比如2018年末马来西亚的城镇化率就只有59.58%,大城市在不断接纳从小城市涌进的人口,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值

malaysia

正是因为马来西亚还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要远远大于居住属性,所以片面地用发达国家成熟的租售比概念去衡量大马的房价价值,就会大错特错犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比投资价值,必然会出现巨大的偏差。

大马房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看未来的成长性,新型城镇化就是成长的动力!

捕捉

如何捕捉房产的投资机会

明白了上面的道理,我们就可以用选股票的思维去投资买房了。具体就是说,要买那些未来国家公共配套资源将要集中建设的新兴区域的房产,这些区域由于暂时可能还不是很方便,这样房价就会相对便宜,房租当然也会很低,但由于未来能够享受政府投资给房产周边不断增加配套设施带来的红利,所以未来的升值空间就会很大,作为投资购房,这样的购房投资就是未来收益最大的投资。所以,投资房产其实就是提前抢占各种国家优质配套资源不断兑现的机会。

因此,判断房产是否具有成长性就是非常简单的事情,就是看房产周边的配套设施是否具有增量的机会,如果房产周边的配套设施未来会不断增加就说明这个房产有成长性,也就是说具有投资价值

quality problems

当一个区域还比较荒凉的时候,如果传出要大规模建造这个区域,这就是投资机会,因为这个时候这里的房产就是原始股。而敢于在这个时候买进这个区域房产的人就是现在时髦的风险投资,因为一旦这个区域未来配套设施成熟起来,那么当初的投资就会获得几倍或者几十倍的收益。

未来,那些新兴区域的房产就是股市中的潜力股,成长性就是判断投资价值的主要因素。就像当初孙正义投资马云淘宝获得几百倍的收益,如果这些新兴区域一旦能够成为未来的热点板块,那么你的投资收益就会和当初孙正义投资淘宝的收益一样。

一个四五十岁的中年富婆尽管浑身穿金挂银身价不菲,但是没有人愿意搭理她,就是因为没有成长性。一个十七八的小姑娘素面朝天身无分文,但会成为大家追逐的对象,就是因为有无限的成长空间。同样,一处租金昂贵的房产其实就像身价不菲的中年富婆,越是高贵就越失去了让人追逐的动力,而那些有政府规划新兴区域的房产租金虽然很低甚至暂时租不出去,但是宛如十七八岁的少女含苞欲放会让无数的追逐者竟折腰!

investor

这些追逐者在资本市场就叫做投资家,就是挖掘成长空间,发现未来价值大于当前价值的神奇力量。巴菲特老师说买股票就像追美女,不会追美女的男人成不了投资家!

房产中的少女就是那些暂时“要什么没什么”,这样的房产由于暂时配套设施还不齐全价格自然就会很低,而未来会不会成为美女就要看配套设施能不能“要什么有什么”。而随着不断完善各种相应的配套设施,这些房产未来就会在的大力支持下成长为“要什么有什么”,房价自然就会随着配套设施的增加而不断升值,所以房子从“要什么没什么”转化到“要什么有什么”的成长过程就是房产的投资价值不断兑现的过程。

 

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